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中央部委定调“住有所居”！非常时期，非常信号
23年后，中国房地产市场再次迎来大变局。上一次是1998年，住房市场化改革轰然启动，带动房地产空前繁荣。这一次是2021年，在共同富裕的目标引领之下，房住不炒、住有所居成为新时代房地产的主旋律。近日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，会上，住建部表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。这一定调，释放了什么信号？01住有所居，意味着什么？房住不炒的意义毋庸讳言，“住有所居”是什么？从各方面释放的信号来看，住有所居，重点不在于买房，而在于买房与租房齐头并进;也不是让每个人都买得起房，而是让所有人都有房可住、而且住得起，这就涉及保障房和租赁市场。 这里的大背景是，中国的房子已经出现总量过剩的局面，户均住房1.1套，而住房自有率更是高达96%。问题在于，住房的结构性矛盾仍旧存在，尤其是人口净流入的大城市，住房问题极其突出，无论是房价还是房租，都成了难以承受之重。 换言之，解决好大城市新市民住房问题，就成为重中之重。显然，无论哪个城市，都无法让所有人都买得起房子，但通过各种政策组合拳让所有人“住有所居”，则是可触及的目标。 在房住不炒和住有所居的新基调下，房地产市场将迎来历史性巨变。如果说过去楼市以市场为主，房价涨跌更多由市场供求来决定，那么未来将会形成“政府-市场”并行、租售并举的新局面。于市场层面而言，商品房是主流。从各部门最新定调来看，对于商品房市场，房住不炒是基本红线，稳地价、稳房价、稳预期是基本目标。于政府层面来说，公租房、保障性租赁房、共有产权房等是重点所在。保障房的存在，是为了解决低收入群体的住房问题；而共有产权房、安居房等，则兼顾普通群体和高学历人才的居住问题；而保障性租赁房，要解决的新市民的居住问题。不难判断，中国房地产市场，将一改商品房为主的传统格局，变成由商品房、公租房、共有产权房、安居房、租赁房等为主的新格局。政府-市场并行、租售并举，意味着房地产市场正在摆脱市场模式，参考借鉴新加坡模式、德国模式，走出一条与众不同之路。02商品房：稳地价、稳房价种种迹象表明，商品房虽然仍以市场为主，但价格并非不受约束。今年以来，随着土地限制溢价率、新房限价、二手房指导价的推进，一个新的“政府定价”模式正在形成。（参阅《地价新规落地！房价……》）商品房的调控目标，更多在于“稳”。既要遏制大涨，又要防范大跌，谨防带来新的金融风险，这是商品房市场未来发展的根本支点。有人说，既然是商品房，为何不能随着市场自由涨跌？原因很简单，房地产并非简单的市场，作为源头的土地市场处于垄断，房价涨跌自然就不是简单的市场行为。无论如何，商品房大涨大跌的时代即将过去，稳是主基调。03共有产权房：5折买房的机会共有产权房，有望成为许多城市的标配。共有产权房，介于政府与市场之间，可以最低5折购房，但只能拥有一半产权。共有产权房，顾名思义，是购房者与政府（或代持机构）共同分享房屋产权。购房者可以5折或其他价格购房一半产权，但享有房屋的居住、入学等权益，等到一定年限之后，可按照市场价或一定折扣买断剩余产权，变成商品房。共有产权房的出现，无疑降低了买房门槛，虽然只有一半产权，但除了不是纯商品房之外，该有的权益都有，这无疑给了许多人以上车的机会。当然，共有产权房存在严格的条件约束，一般而言：一是限制为无房家庭或高学历群体；二是5年或10年内不得上市交易，只能转让给回代持机构；三是5年或10年后，可按市场价格（或有一定折扣）买回剩余产权，变成纯商品房。目前，北京、广州、东莞都已推出共有产权房。04安居房：被争抢的福利房安居房，属于保障性住房，面向低收入家庭或高学历人才提供的低价住房。安居房与共有产权房有一定相似之处，但也有明显不同。共有产权房相当于政府与个人共同“买房”，安居房则是政府通过出让低价地块形成的低价住房，房价远远低于商品房，因此竞争十分激烈。目前，深圳安居房价只有周边商品房价格的5-6成左右，而排队轮候的家庭超过了16万，但每年新增供应仅为数千套。与共有产权房相比，安居房的申请条件更为严格、限制更紧。从申请条件来看，深圳的安居房要求本市户籍、5年社保、在本市无房等，海南的安居房则要求当地居民，或缴纳5年社保/居住540天以上的引进人才等。安居房能不能上市交易？深圳要求10年内不得上市交易，海南更进一步，要求在本省缴纳个税或社保满15年，或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满10年的，可以上市交易。这意味着，安居房属于十足的公共属性，基本杜绝了投机套利的可能，不失为低收入家庭买房的重要途径之一。05租赁房：房租指导价呼之欲出?公租房、长租公寓、集体土地建设租赁房、企业建房是主要方向。扩大租赁供给，靠什么？除了传统的公租房和长租公寓之外，政策上做出了诸多探索。一是集体土地有条件“入市”。众所周知，我国土地分为国有土地和集体土地，农村和城中村都属于集体土地，这类土地只有通过征收转换成国有土地才能上市交易。不过，在租赁时代，集体土地入市局部“开闸”，可用于建设租赁性住房，只能用于出租，不得上市交易买卖，不得变相建设商品房。二是企业、园区、商办等可建设宿舍型保障性租赁住房。根据今年7月发布的《加快发展保障性租赁住房的意见》，在人口净流入的大城市，企业可自建保障性租赁房，产业园区中工业项目配套建设面积，可用于建设宿舍型保障性租赁住房；闲置的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可改为租赁性住房。这些改革和突破，都有一点前提限制：严禁建设成套商品住宅。三是金融、税费方面给予明显支持，北京率先提出“租金指导价”。近日公布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》提出：当住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场；必要时可以实行佣金或租金指导价。这意味着，新房备案价、二手房指导价等模式，有望复制到租房领域。毕竟，不是每个人都买得起房子，也不是每个人都能在大城市拥有属于自己的房子，通过公共住房保障“住有所居”，就是大势所趋。房住不炒+住有所居，这将是未来数十年中国房地产的基本面。
2021-09-01
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重磅发布 | 2019中国房地产行业发展白皮书精华摘要（上）
摘要：房地产市场从单一面向多维度方向前行。在多元格局中，房企们要如何调整前进步伐，突围而出？种种问题，值得我们深思与探讨。 随着房地产行业从高速发展到平稳落地，市场不断分化、行业集中度逐渐增加，房企在应对融资收紧、债务压力的同时，还要在规模和利润中取得平衡。此外， 房地产市场也从单一面向多维度方向前行。在多元格局中，房企们要如何调整前进步伐，突围而出？种种问题，值得我们深思与探讨。地产融资：监管收紧 债务围城 以100余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现2019年上半年房企融资数额达到12309.11亿元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%。若分月来看2019年4月融资总额最高，达到3309亿元，其中债券融资额为1636.29亿元，而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后，随着监管层对融资收紧，融资金额下降明显。刚刚过去的6月份，房企融资动作进一步减少，录得的融资金额仅为2074.74亿元，环比下跌8.93%。 反观海外融资，6月有所回升。2019年1到5月，样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。其中23号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为189.75%，录得的融资额为665.39亿元。 如果从融资期限上审视，2019年上半年房企短期融资（2年以下）占比为25.38%，2-4年期限的融资占比为41.47%；5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面对债务兑付压力，房企的主要信条是解决债务，急于输血，以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。当然，如此这般，房企的融资成本也水涨船高。统计发现，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势，其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，资金收紧态度不变，房企的融资成本还将进一步升高。养老地产：撬动13万亿 从当前的养老行业来说，居家养老、社区养老和机构养老是主要的三种养老模式，其中居家养老是主流。一方面是受传统文化影响，更为重要的还有养老资源的错配，以及老年人口的资产不足，难以支撑收费较高的养老机构。统计发现，截止2019年6月30日，全国的养老院总数为30664间。其中江西省养老院在全国中所占的比重最高，为8.18%，宁夏最低，为0.23%。如果和老年人口相比较，则可以发现不少老年人口在全国占比较高的省份，其养老院数量却不一定成正比。另外，养老地产主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。这些区域相对来说，经济较为发达，人均可支配收入以及医疗资源优势比较明显，因此养老地产数量也相对高一些。 统计发现，在全国的养老院中，月均收费在500-1000元之间的养老机构有22255家，其中有19682家为国营机构，占比88.43%。而其他收费阶梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，而且供应较少。
2019-12-10
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